부동산 임대법인 법인세율, 20%!

“저희는 임대수입만 있는 가족법인이라 세금이 적을 줄 알았는데요?” 부동산임대업 위주의 소규모 법인을 운영하시는 대표님들께 최근 가장 많이 받는 질문입니다. 예전에는 과세표준 2억원 이하 구간에 9%라는 낮은 세율이 적용됐지만, 이 특례가 이미 폐지되어 단계적으로 세율이 올라가고 있습니다. 2026년 세제개편안처럼 아직 입법 전인 사안이 아니라 이미 국회를 통과해 실제로 적용되고 있는 변화라는 점에서 더 시급합니다. 이번 글에서는 어떤 법인이 해당되고, 세부담이 실제로 얼마나 늘었는지 CFP^® 의 실무적 관점에서 정리해 드립니다.

Q1. 정확히 무엇이, 언제 바뀐 건가요?

이 개정은 2026 세제개편안의 일부가 아니라, 2024년 12월 10일 국회 본회의에서 이미 의결된 법인세법 개정 사항입니다. 성실신고확인대상 소규모법인에 적용되던 과세표준 2억원 이하 구간 9% 특례세율이 폐지되고, 일반 법인세율 구간으로 흡수되었습니다.

연도별 적용 세율 변화
· 2024년까지: 과세표준 2억원 이하 9% / 2억원 초과~200억원 이하 19% — 2단계 누진 구조
· 2025년부터(2025년 2월 28일 이후 개시 사업연도): 두 구간이 “200억원 이하” 하나로 통합되어 19% 단일세율 적용
· 2026년부터(법인세율 전 구간 1%p 추가 인상 반영): 통합 구간 전체에 20% 단일세율 적용

여기서 꼭 짚어야 할 부분이 있습니다. 단순히 “9%였던 게 19%, 20%로 올랐다”는 수준이 아니라, 원래 2단계로 나뉘어 있던 누진 구조 자체가 사라지고 단일세율로 통합됐다는 점입니다. 즉 과세표준이 2억원을 넘는 법인은 2억원까지는 낮은 세율, 초과분은 높은 세율을 적용받던 누진 혜택을 더는 받지 못하고, 과세표준 전액에 동일한 세율이 그대로 곱해집니다. 이 구조 때문에 과세표준 규모가 클수록 영향이 기하급수적으로 커집니다(Q4 참고). 세율이 한 번 오르고(9%→19%), 여기에 2026년 법인세율 전 구간 인상까지 더해지면서 사실상 2년 연속으로 세율이 뛴 셈입니다.

Q2. 우리 회사도 해당되나요?

아래 3가지 요건을 모두 충족해야 적용 대상입니다. 하나라도 해당하지 않으면 이 특례 폐지의 영향을 받지 않습니다.

• ① 업종 요건 — 부동산임대업이 주된 사업이거나, 이자·배당·부동산임대소득 합계가 매출액의 50% 이상인 경우
• ② 지분 요건 — 지배주주 및 특수관계인의 지분 합계가 전체 발행주식의 50%를 초과하는 경우(사실상 가족법인·개인 자산관리법인 구조)
• ③ 인력 요건 — 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5인 미만인 경우

세 요건을 모두 충족하면 “성실신고확인대상 소규모법인”으로 분류되어, 중소기업이라도 조세특례제한법상 중소기업 범위에서 제외됩니다. 가족·지인 중심으로 운영되는 부동산 임대 목적 법인 상당수가 이 요건에 그대로 걸립니다.

Q3. 세부담이 실제로 얼마나 늘었나요?

과세표준 2억원인 경우를 예로 계산해 보면, 체감이 훨씬 쉽습니다.

구분	2024년(9%)	2025년(19%)	2026년(20%)
법인세(국세분)	18,000,000원	38,000,000원	40,000,000원
지방소득세(10%)	1,800,000원	3,800,000원	4,000,000원
합계 세부담	19,800,000원	41,800,000원	44,000,000원

과세표준 2억원 기준으로 2024년 대비 2026년 세부담이 24,200,000원 늘어나, 약 2.2배가 됩니다.

Q4. 과세표준이 클수록 더 불리해지나요?

네, 그것도 단순 비례 이상으로 불리해집니다. 앞서 말씀드린 대로 2억원 이하/2억원 초과 구간이 통합되면서, 과세표준 전액에 단일세율이 곱해지는 구조이기 때문입니다. 과세표준이 커질수록 원래 9%(또는 10%) 혜택을 받던 “첫 2억원” 몫도 함께 높은 세율로 과세되니, 증가폭 자체가 커집니다.

과세표준	2024년 세부담(지방세 포함)	2026년 세부담(지방세 포함)	증가액
2억원	19,800,000원	44,000,000원	24,200,000원
5억원	82,500,000원	110,000,000원	27,500,000원
10억원	187,000,000원	220,000,000원	33,000,000원

2024년 세부담은 당시의 2단계 누진 구조(2억원까지 9%, 초과분 19%)로, 2026년 세부담은 통합된 단일세율 20%로 각각 직접 계산한 값입니다. 과세표준이 2억원일 때는 증가액이 2,420만원이지만, 10억원이 되면 3,300만원으로 커집니다. “우리는 임대수입이 커서 어차피 세금을 많이 낸다”고 넘기기보다, 규모가 있는 법인일수록 이 변화의 영향을 더 꼼꼼히 따져보셔야 하는 이유입니다.

Q5. 세율만 오른 게 아니라고요?

네, 이 부분이 실무에서 더 체감되는 지점입니다. 성실신고확인대상 소규모법인으로 분류되면 세율 인상뿐 아니라, 중소기업 특별세액감면·창업중소기업 세액감면 등 조세특례제한법상 각종 감면 혜택도 함께 받을 수 없게 됩니다. 향후 부동산 취득 시 일부 지방세 감면이나 정책 자금 대출 등에서 불이익을 받을 수 있다. 즉 세율은 오르고 깎아줄 수 있는 길은 막히는, 이중의 부담 구조입니다.

CFP®가 실무에서 본 사례
부모님으로부터 상가 몇 채를 증여받아 설립한 가족법인을 운영 중인 대표님이 결산 상담을 요청하셨습니다. 임대수입은 꾸준했지만 상시근로자가 거의 없는 구조라 3가지 요건에 모두 해당되었고, 예년과 비슷한 임대수입임에도 법인세가 눈에 띄게 늘어 있었습니다. 상담 과정에서 상시근로자 요건(5인 미만)을 충족하지 못하게 바꿀 수 있는지, 혹은 법인 구조 자체를 재검토할지를 함께 논의했습니다. 세율 인상 소식만 알고 “우리 법인도 해당되는지” 자체를 모르고 계셨던 경우라, 먼저 3가지 요건 해당 여부부터 점검해 드린 사례입니다.

Q6. 그럼 어떻게 대응해야 하나요?

세율 인상 자체를 되돌릴 방법은 없지만, 법인의 상황에 따라 검토해볼 수 있는 방향은 여러 가지입니다. 다만 아래 어느 방법도 “세금만” 보고 결정할 사안은 아니라서, 재무설계와 세무 효과를 함께 고려해서 판단하셔야 합니다.

• 상시근로자 요건 재검토 — 실제 업무가 있다면 고용을 통해 5인 이상 요건을 충족하는 방법이 있지만, 인건비·4대보험료 증가분이 세금 절감분보다 클 수도 있어 반드시 비교 계산이 필요합니다.
• 법인 유지 여부 자체를 재검토 — 세부담이 커진 만큼, 법인을 계속 유지하는 것과 청산 후 개인 임대사업자로 전환하는 것 중 어느 쪽이 유리한지 다시 비교해볼 시점일 수 있습니다. 법인은 세율 외에도 상속·증여 시 주식 평가, 자금 인출의 유연성 등 다른 장점도 함께 갖고 있어 세율 하나만으로 단정하기는 어렵습니다.
• 배당·급여를 통한 이익 분산 전략 재점검 — 법인 단계 세부담이 커진 만큼, 이익을 어떻게 개인화할지(배당소득세·종합과세 vs 급여)에 대한 기존 전략도 함께 다시 계산해볼 필요가 있습니다.
• 지분 구조의 장기적 재설계 — 당장 지배주주 요건을 피하기 위한 형식적 지분 분산은 명의신탁 등 다른 리스크를 키울 수 있으므로(아래 FAQ 참고), 상속·증여 계획과 함께 장기적 관점에서 설계하시는 것이 바람직합니다.

결국 “세율이 올랐으니 당장 무엇을 바꾼다”보다, 법인 설립 당시의 목적(상속·증여 대비, 자산 보호, 소득 분산 등)이 지금도 여전히 유효한지부터 재무설계 관점과 세무 관점을 종합적으로 고려하여 다시 점검해보시는 것을 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상시근로자를 5인 이상으로 늘리면 바로 적용에서 빠지나요?
A. 요건 중 하나(상시근로자 5인 미만)를 벗어나면 해당 사업연도는 이 특례 폐지 대상에서 제외될 수 있습니다. 단, 연말에 급하게 직원을 채용한다고 해서 바로 5인 이상으로 인정되는 것은 아닙니다. 상시근로자 수는 ‘해당 사업연도의 매월 말일 현재 근로자 수의 합 ➗ 해당 사업연도의 개월 수’로 계산되므로, 연중 평균을 관리해야 한다는 점을 주의하셔야 합니다. 또한 인력 채용은 세금 문제만으로 결정할 사안이 아니고, 4대보험·인건비 등 다른 부담도 함께 커지므로 종합적으로 판단하셔야 합니다.

Q. 지분을 분산해서 지배주주 요건을 피할 수 있나요?
A. 이론적으로는 지분 구조 변경이 영향을 줄 수 있지만, 명의신탁이나 형식적 분산으로 보일 경우 오히려 다른 세무 리스크(명의신탁재산 증여의제 등)를 키울 수 있습니다. 실제 지분 이전은 반드시 그 자체의 세무 효과까지 함께 검토한 뒤 결정하시길 권합니다.

Q. 저희는 임대업이 주업은 아니고 매출의 일부만 임대료인데도 해당되나요?
A. 이자·배당·부동산임대소득 합계가 전체 매출액의 50% 이상이면 업종 요건에 해당될 수 있습니다. 주업이 아니더라도 비중을 따져봐야 하는 부분이라, 결산 시 반드시 비율을 계산해 확인하시길 권합니다.

Q. 과세표준 200억원을 넘는 큰 법인도 이 영향을 받나요?
A. 이번에 통합된 구간은 “200억원 이하” 구간입니다. 과세표준이 200억원을 넘는 부분부터는 원래부터 적용되던 상위 구간 세율(22%, 25%)이 그대로 적용되므로, 이 개정의 직접적인 영향은 200억원 이하 구간에서 가장 크게 나타납니다. 다만 성실신고확인대상 소규모법인 자체가 상시근로자 5인 미만 등 소규모 요건을 전제로 하기 때문에, 실제로 과세표준이 200억원을 넘는 경우는 드뭅니다.

관련 법령 및 참고 내용

• 법인세법 제55조 (세율)
• 성실신고확인대상 소규모법인 특례세율 폐지는 2024년 12월 국회 본회의 통과 사항으로, 과세표준 2억원 이하·2억원 초과~200억원 이하 구간을 “200억원 이하” 단일 구간으로 통합하고, 조세특례제한법상 중소기업 범위 적용 배제도 함께 규정되어 있습니다.
• 법인 명의 부동산 취득 시 취득세 중과 판단 기준
• 부동산 보유 법인의 과점주주 간주취득세

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※ 본 콘텐츠는 법인세법상 성실신고확인대상 소규모법인 특례세율 폐지의 일반적인 내용을 정리한 것이며, 실제 적용 여부·세액은 법인의 사업연도·지분구조·인력현황 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 운영자는 세무사가 아니며 개별 세무대리를 제공하지 않습니다. 정확한 해당 여부와 세액 계산은 반드시 전문가와의 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.